Mercado e preços imobiliários
Você está pensando em se mudar para o Luxemburgo? Para se hospedar, é importante saber que os preços dos imóveis são altos, tanto para compra quanto para aluguel.
De facto, os preços dos imóveis no Luxemburgo estão atualmente acima dos níveis das grandes cidades europeias. E apesar de um reajustamento desde 2023, as quedas nos preços não são suficientes para permitir o acesso à habitação para todos os bolsos. É importante referir que o país sofre de uma escassez de habitação face ao aumento constante da população.
Características do mercado imobiliário luxemburguês
Oferta imobiliária insuficiente em relação à procura
O mercado imobiliário luxemburguês é claramente caracterizado por uma oferta insuficiente de habitação em relação à procura.
No terreno, embora se note ainda a presença quase permanente de obras de construção de edifícios coletivos ou de casas individuais, as obras não são suficientes para responder à procura e travar o aumento dos preços. Pior ainda, a procura de compra ou arrendamento de imóveis continua por satisfazer, apesar do surgimento e desenvolvimento de novos bairros(Cloche d'Or, os bairros de Kiem em Kirchberg, a expansão do bairro de Belval em Esch-sur-Alzette, etc.).
A oferta imobiliária continua insuficiente para responder ao afluxo da procura. E este crescimento da procura não está prestes a parar, uma vez que a população residente no Luxemburgo continua a aumentar significativamente. Continuam a chegar novos trabalhadores , atraídos por boas perspetivas de carreira e remunerações.
O Statec continua a referir a necessidade de 5.600 a 7.500 habitações adicionais por ano. No entanto , o mercado imobiliário está em pausa desde o final de 2022 e muitos promotores tiveram de fechar as portas.
Desaceleração do mercado após a subida dos preços
É preciso dizer que o mercado imobiliário luxemburguês registou uma subida dos preços a partir de 2019, enquanto a Comissão Europeia estimava que os preços dos imóveis estavam sobrevalorizados em até +28%. Se compararmos os preços atuais com os de 2010, verificamos um aumento de +56% nos preços da habitação! Enquanto que, no mesmo período, o rendimento médio aumentou apenas +35%.
Se tomarmos os preços imobiliários de 2005 como base 100, estes multiplicaram-se em 15 anos por:
- 2,6 para as vendas de casas, em todos os municípios e todos os tipos de imóveis
- 3,0 para as vendas de apartamentos
- 1,6 para o aluguel de casas
- 1,7 para o arrendamento de apartamentos.
Veja o custo da habitação no orçamento das famílias.
Perante um mercado considerado sobrevalorizado e à beira do sobreaquecimento, o governo e os municípios estão a tomar medidas para criar mais habitações. Mas estes esforços revelam-se ainda insuficientes, apesar da descida dos preços desde 2022. No entanto, esta descida continua a ser insuficiente.
Preços médios no mercado imobiliário
Preços de venda de habitações no Luxemburgo
Quer comprar um apartamento ou uma casa no Luxemburgo? Aqui apresentamos todas as boas razões para comprar a sua habitação.
Preços anunciados por m² para habitações
Esses preços de venda são os preços anunciados pelos sites imobiliários. Eles não correspondem aos preços realmente pagos pelos compradores após negociações.
Os preços anunciados pelas agências e nos portais imobiliários aumentaram anualmente mais de 10% em 2019, 2020 e 2021.
No final de 2022, assistiu-se a um abrandamento do mercado, com um crescimento de «apenas +9,6%» ao longo do ano. Em 2023, os preços diminuíram 14,4%, para finalmente subirem 1,4% em 2024, em comparação com o último trimestre de 2023.
Preços registados por m2 para habitações
Apresentamos aqui os preços registados pelos notários, ou seja, os preços realmente pagos pelos compradores. De facto, existe sempre um desfasamento de alguns meses entre os preços anunciados e os preços pagos.
| Preços de venda reais, registrados nos cartórios | Preço de venda por m² de apartamentos construídos e diferença em relação ao ano anterior | Preço de venda por m² de apartamentos novos e diferença em relação ao ano anterior |
| 2024 | 7 704 euros, -5% | 9 699 euros, -4% |
| 2023 | 8 091 euros, -7% | 10 119 euros, +8% |
| 2022 | 8.734 euros, +8% | 9 347 euros, +5% |
| 2021 | 8 105 euros, +16% | 8 902 euros, +11% |
Veja as últimas tendências do mercado imobiliário aqui
Preços de venda anunciados por município
Preços anunciados para apartamentos no final de 2024
| Preços de venda dos apartamentos em 2024 | Preço médio anunciado | Preço anunciado por m2 |
| Média em Luxemburgo | 821.464 euros | 9.713 euros |
| Cidade de Luxemburgo | 984 252 euros | 12.919 euros |
| Bertrange | 1.031.585 euros | 10.559 euros |
| Esch-sur-Alzette | 557.824 euros | 7.326 euros |
| Hesperange | 1.007.418 euros | 10.117 euros |
| Niederanven | 1.297.092 euros | 10.765 euros |
| Sandweiler | 813.686 euros | 8.783 euros |
| Strassen | 847.704 euros | 10.741 euros |
| Walferdange. | 823.690 euros | 9.190 euros |
Preços de venda anunciados para casas no final de 2024
| Preço de venda das casas em 2024 | Preço médio anunciado | Preço anunciado por m2 |
| Média em Luxemburgo | 1.199.706 euros | 5.957 euros |
| Cidade de Luxemburgo | 1.912.758 euros | 8.670 euros |
| Bertrange | 1.724.462 euros | 8.250 euros |
| Esch-sur-Alzette | 885.776 euros | 5.164 euros |
| Hesperange | 1.611.660 euros | 7.464 euros |
| Niederanven | 1.892.983 euros | 8.063 euros |
| Sandweiler | 1.444.399 euros | 6.798 euros |
| Strassen | 1.883.078 euros | 9.029 euros |
| Walferdange | 1.872.310 euros | 8.322 euros |
Quanto mais longe da cidade do Luxemburgo, menor é o preço por m².
*Fonte Observatório da Habitação - Liser
Mais informações sobre os auxílios à habitação a que pode ter direito.
Evolução dos aluguéis anunciados
| Preços de venda reais, registados pelos notários | Rendas médias anunciadas e diferença em relação ao ano anterior | Rendas por m² e diferença em relação ao ano anterior |
| 2024 | 1.747 euros, -3% | 37,31 euros, +18% |
| 2023 | 1.797 euros, +19% | 31,55 euros, -8% |
| 2022 | 1.509 euros, 0% | 34,15 euros, +9% |
| 2021 | 1.510 euros, +1% | 31,35 euros, -2% |
Rendas médias anunciadas por município
Quer alugar uma habitação? Aqui encontra o nosso guia para o arrendamento.
Os aluguéis anunciados no Luxemburgo estão em alta geral.
| Rendas de apartamentos 2024 | Aluguel médio anunciado | Aluguel anunciado por m² |
| Média no Luxemburgo | 1.747 euros | 37,31 euros |
| Cidade de Luxemburgo | 1.890 euros | 43,37 euros |
| Bertrange | 1.936 euros | 32,60 euros |
| Esch-sur-Alzette | 1.192 euros | 39,85 euros |
| Hesperange | 1.893 euros | 29,91 euros |
| Niederanven | 1.518 euros | 41,42 euros |
| Sandweiler | 2.240 euros | 31,32 euros |
| Strassen | 1.856 euros | 35,78 euros |
| Walferdange. | 1.586 euros | 37,86 euros |
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O mercado imobiliário no Luxemburgo reflete não só uma economia dinâmica, mas também oportunidades únicas para os residentes. Para ter uma perspetiva mais detalhada e vivida por aqueles que escolheram residir lá, explore o que os expatriados pensam sobre a sua vida no Luxemburgo.
Como avaliar o preço de uma habitação no Luxemburgo?
Você está procurando alugar ou comprar uma casa no Luxemburgo. Como saber se o preço proposto está em linha com o mercado ou supervalorizado? Primeiro, aqui estão alguns pontos de referência.
Preço e área em m² dos imóveis
No Luxemburgo, o preço por m² de um imóvel é inversamente proporcional à sua área. Quanto menor for o imóvel, maior será o preço por m². Um apartamento com menos de 50 m² no Luxemburgo é avaliado, em média, entre 20 e 25% a mais por metro quadrado do que um apartamento familiar de 130 metros quadrados.
Atualmente, as áreas pequenas são muito procuradas pelos investidores. Os preços são frequentemente sobrevalorizados, especialmente no caso de habitações antigas. Os proprietários fixam os seus preços com base nos preços praticados nas habitações novas.
Estado do imóvel e obras a prever na sua nova habitação
O estado do imóvel para alugar ou comprar é um ponto a ter em conta na avaliação. Mas cuidado com os custos ocultos! Algumas obras são óbvias, outras menos visíveis à primeira vista. Esteja atento durante a visita aos diferentes imóveis.
Para avaliar a qualidade intrínseca de uma habitação, o passaporte energético é um bom indicador da eficiência energética e das obras a realizar, mesmo que não sejam visíveis. De acordo com a classificação do imóvel atribuída pelo CPE, terá de realizar um certo número de obras para melhorar a eficiência energética e poupar nos custos de aquecimento da habitação.
Atratividade da cidade de Luxemburgo e preços dos imóveis
A cidade de Luxemburgo exerce uma forte atratividade devido ao seu dinamismo económico. Os locais de trabalho estão próximos (Kirchberg, Cloche d'Or), assim como as escolas. Veja o nosso artigo onde morar na cidade de Luxemburgo.
Esch-sur-Alzette surge hoje como o segundo polo económico do país. O bairro de Belval está atualmente em pleno desenvolvimento. A atratividade do sul do país deverá reforçar-se com a valorização das antigas zonas industriais abandonadas (ver abaixo) e os projetos de desenvolvimento dos transportes.
Os espaços exteriores fazem subir os preços
Desde a crise da Covid e o confinamento que se seguiu, as habitações com exterior são hoje muito procuradas. O seu preço aumentou consideravelmente em relação às habitações sem varanda ou jardim.
Espere pagar cerca de 8% a mais por uma varanda e 12% a mais por um jardim. De facto, os apartamentos com jardim estão hoje mais procurados.
A subida dos preços das garagens e dos parques de estacionamento no Luxemburgo
As garagens e os lugares de estacionamento interiores têm um peso significativo no orçamento de aquisição de um imóvel no Luxemburgo. Atualmente,podem representar até cerca de 15% do valor total da transação.
Dada a dificuldade em estacionar no centro da cidade do Luxemburgo, os preços dos estacionamentos continuam a aumentar. Avaliados em média no território em 42.000 euros no final de 2017, eles podem ser avaliados em 90.000 euros nas novas construções do Luxemburgo. Alguns lugares de estacionamento são negociados por mais de 150.000 euros!
Com a evolução do mercado imobiliário luxemburguês, aqueles que pretendem instalar-se no país poderão estar interessados nos desafios e oportunidades que o mercado imobiliário apresenta.
Os novos bairros que surgirão no Luxemburgo
O Luxemburgo continua o seu desenvolvimento imobiliário. O desafio das políticas luxemburguesas é hoje recuperar o máximo de terrenos para atingir o número de habitações necessárias ao país.
Os municípios incentivam a construção em terrenos baldios. Eles estão gradualmente transformando áreas verdes em áreas construíveis. A tributação sobre terrenos baldios e moradias vazias corre o risco de aumentar consideravelmente a partir de 2023. O objetivo é incentivar a venda ou o aluguel de moradias vazias.
A valorização de terrenos industriais abandonados também está em andamento, a fim de criar novos bairros.
Empreendimentos imobiliários em Luxemburgo e na região Centro
Projetos imobiliários no bairro de Kirchberg
O bairro de Kirchberg representa um forte potencial de desenvolvimento para a cidade de Luxemburgo. No entanto, a maior parte dos terrenos pertence a particulares, que nem sempre estão dispostos a vender.
No entanto, o bairro de Kirchberg está a desenvolver-se rapidamente para norte com o novo local Op der Schled. Este permitirá, até 2030, aumentar o número de habitantes neste bairro em mais de 10 000 pessoas, com cerca de 5000 habitações adicionais. Os bairros de Laangfur e Kuebebierg, última reserva fundiária a ser valorizada, fazem parte dos principais projetos de desenvolvimento da capital.
Forte potencial de desenvolvimento no bairro de Cessange
O bairro de Cessange também está em pleno desenvolvimento imobiliário. Localizado próximo à importante zona artesanal de Cloche d'Or, este bairro se beneficia de vários Planos de Desenvolvimento para Particulares, especialmente em torno do Parque de Cessange. Os loteamentos Guddebierg, Im Grundchen, Rue Verte... devem contribuir para aumentar significativamente a população deste bairro.
Bairros Rollingergrund e Belair em transformação
O bairro de Rollingergrund está em transformação. Um novo projeto "Faïencerie" está a ser estudado ao longo da Rue de Rollingergrund. Este projeto prevê um local de vida misto, privilegiando a vida urbana. Lojas, creches, bancos, restaurantes e locais de lazer surgirão em torno de uma praça central. O Château de Septfontaines será totalmente integrado neste novo projeto. Caminhos para pedestres e ciclistas farão parte da mobilidade suave defendida pela cidade de Luxemburgo.
A "Place de l'Etoile", na intersecção entre os bairros Belair e Rollingergrund, também é objeto de um importante projeto de desenvolvimento. Esta praça deverá ser um verdadeiro ponto de intercâmbio entre Luxemburgo e os municípios limítrofes, como Strassen. Uma nova linha de elétrico ligará Luxemburgo a Strassen. 600 habitações e novos comércios surgirão também em torno de um espaço dedicado aos peões. A Route d'Arlon deverá ser desviada por um túnel, com a criação de uma estação subterrânea de transportes públicos. Este projeto insere-se no Plano de Mobilidade 2035.
Desenvolvimento da cidade de Sandweiler
Sandweiler, a leste da cidade do Luxemburgo, deverá ver a construção de 20 novos edifícios. Situada nas imediações da capital e do aeroporto do Luxemburgo, a cidade de Sandweiler constitui uma reserva fundiária em plena natureza. O projeto prevê a construção de 110 habitações adicionais, escritórios e lojas.
Desenvolvimentos imobiliários na região sul do Luxemburgo
Criação de novos bairros em Esch-sur-Alzette
A cidade de Esch-sur-Alzette também continua sua transformação com a criação de dois novos bairros. Antiga cidade industrial abandonada, Esch-sur-Alzette está ganhando novo apelo devido aos preços mais baixos e, principalmente, à boa saúde econômica do polo de Belval.
Metzeschmelz valorizará as áreas industriais abandonadas localizadas entre Esch e Schifflange, com 10.000 habitações adicionais previstas para 2028.
Valorização do setor de Belval
O bairro de Belval continua o seu desenvolvimento no bairro de Square Mile. As duas torres Capelli Towers terão 15 andares de habitações com uma altura de 50 metros. Quanto à zona industrial Route Lens de Esch, aposta no ambiente nos seus 10,5 hectares. Entre 3000 e 3500 habitações deverão ser construídas até 2026.
A longo prazo, Belval deverá ter cerca de 7.000 habitantes, contra menos de 400 em 2022.
Reestruturação do setor de Schifflange
Depois do bairro de Belval, no município de Esch-sur-Alzette, é a vez do setor de Schifflange, antigo local siderúrgico, ser totalmente reestruturado.
A Arcelor Mittal prevê a reconversão de 61 hectares de terrenos industriais abandonados em habitações (10.000 habitações, das quais 30% a preços acessíveis), escolas e liceus, etc. A economia circular e a diversidade social serão privilegiadas, assim como a mobilidade suave.
Novo bairro na cidade de Dudelange
A cidade de Dudelange também vai iniciar a construção de um novo bairro. Neischmelz contará com cerca de 1.000 habitações, 50.000 m² de comércio e 17.000 m² de espaços verdes.
Uma nova aldeia no município de Kehlen
O município de Kehlen está a investir numa nova aldeia, Elmen. Este ambicioso projeto ecológico terá, a longo prazo, 2000 habitantes num ambiente misto, numa área total de 27 hectares.
Projetos imobiliários na região norte do Luxemburgo
A cidade de Wiltz também está a planear a reabilitação das suas zonas industriais abandonadas. O projeto "Wunne mat der Wooltz" prevê que, até 2030, mais de 25 hectares sejam convertidos em habitações, espaços de trabalho e comércio. Áreas de lazer e relaxamento permitirão que os 1.800 habitantes do novo local desfrutem de uma nova qualidade de vida. Mais uma vez, a economia circular é privilegiada.
Neste artigo, você também encontrará o histórico das últimas tendências do mercado imobiliário no Luxemburgo.
O mercado imobiliário no Luxemburgo está em constante evolução e, para aqueles que precisam de um transporte rápido e fiável, a utilização de serviços como os Serviços de motorista a pedido pode revelar-se muito prática para explorar os diferentes bairros.
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