As tendências do mercado imobiliário luxemburguês
Você tem planos de se mudar para o Luxemburgo? É importante saber que os preços dos imóveis são estruturalmente elevados devido à escassez de moradias. As novas construções não são suficientes para atender à crescente demanda. Embora os últimos meses pareçam anunciar uma recuperação do mercado, os novos projetos imobiliários continuam estagnados.
As últimas tendências do mercado imobiliário no Luxemburgo
Uma desaceleração em 2025?
Em 2025, o mercado imobiliário luxemburguês entrou numa fase de estabilização após vários trimestres de reajustamento.
Os preços de venda permanecem globalmente estáveis, apesar de um ligeiro recuo nos apartamentos novos, enquanto os antigos continuam a progredir ao longo do ano.
O mercado de arrendamento também evolui num equilíbrio relativo, com variações moderadas consoante as regiões. No entanto, continuam a existir diferenças significativas: o oeste e o centro continuam dinâmicos, enquanto o leste regista um abrandamento acentuado, tanto nas vendas como nos arrendamentos.
Apesar destes contrastes, o mercado manteve-se ativo ao longo do ano. As perspetivas para 2026 apontam para a continuação desta estabilidade, com uma recuperação gradual do mercado novo, em vez de uma recuperação rápida.
Queda nos preços de compra em 2023 e estabilização em 2024
As vendas imobiliárias desaceleraram claramente em 2023 e 2024. É importante mencionar que, após o aumento das taxas de juros, muitos candidatos à compra de imóveis tiveram seus empréstimos bancários recusados.
Na continuidade do ano de 2023, a primeira parte do ano de 2024 confirmou uma tendência de queda nos preços de compra. Embora o último trimestre de 2024 tenha visto uma recuperação nas transações, a recuperação não se manifestou nos preços. Muito pelo contrário, os promotores imobiliários, em particular, finalmente baixaram os preços de venda dos imóveis novos.
Aumento contínuo dos preços dos aluguéis em 2023 e 2024
No mercado de arrendamento, as rendas continuam a subir. No entanto, o 4.º trimestre de 2024 registou finalmente uma ligeira descida das rendas, com -3,7% para as casas antigas e -1,9% para os apartamentos, em comparação com o 3.º trimestre de 2024. Apenas a região Centro continua a registar um aumento das rendas no final de 2024.
Cada vez mais jovens ativos procuram hoje moradias compartilhadas para reduzir o custo dos aluguéis.
Não quer viver em partilha? Encontre aqui as nossas dicas para reduzir o seu orçamento de habitação, nomeadamente através de subsídios de renda.
O que reter do mercado imobiliário luxemburguês?
Preços de venda em queda, aluguéis em alta
O Luxemburgocontinua a atrair uma população ativa em busca de trabalho, mas também uma população com rendimentos elevados. Estes procuram um ambiente de vida privilegiado e seguro.
No entanto, a escassez de habitação continua a ser um grande desafio para o país.
No final de dezembro de 2024 (fonte: Immotop), os preços nacionais situavam-se numa média de 8261 €/m², com 10 599 €/m² para a região Centro. Recorde-se que os preços atingiram o seu máximo em março de 2023, com uma média de 9123 €/m².
No que diz respeito aos arrendamentos, os preços pedidos continuam a subir, com um preço médio por metro quadrado de 28,79 € em dezembro de 2024, contra 24,91 € pedidos em fevereiro de 2023.
A localização, um fator-chave nos preços no Luxemburgo
É claro que existem disparidades nos preços dos imóveis no Grão-Ducado. O cantão de Luxemburgo continua a ser, sem dúvida, o mais caro. O orçamento médio previsto para a aquisição de uma casa é superior a 1 000 000 de euros, o que representa o dobro do valor praticado no norte do território. Quanto mais longe da cidade do Luxemburgo, mais acessíveis são os preços.
Em dezembro de 2024, os preços por m² no cantão de Luxemburgo eram, em média, de 11.210 €/m² para compra e 32,81 €/m² para aluguel.
Preços diferenciados de acordo com o tipo de habitação procurada
A superfície ou o tipo de habitação são elementos determinantes para os preços. Globalmente, os preços por m² diminuem com o tamanho da habitação. É verdade que as pequenas superfícies favorecem os investidores, que fazem subir o mercado.
Um apartamento em construção sofre uma sobrevalorização de 15 a 20% em relação a um apartamento antigo, com área equivalente e localizado no mesmo local. No entanto, os investidores começam a perder o interesse pelo novo em favor do antigo. Os rendimentos são, de facto, mais interessantes. Os promotores imobiliários continuam hesitantes em rever os seus preços em baixa. Muitos promotores tiveram de fechar as portas durante todo este período.
Todas estas informações são também muito importantes se você próprio tiver um imóvel para vender.
Quais são as perspetivas para o mercado imobiliário no Luxemburgo?
O governo Frieden, eleito em outubro de 2023, definiu a habitação como uma prioridade para o país.
Atualmente, os municípios pretendem aumentar a proporção de edifícios coletivos ou bifamiliares em relação às moradias individuais. Apenas 15 municípios, de mais de 100, dispõem de um parque habitacional composto maioritariamente por apartamentos. Entre eles, destacam-se a cidade do Luxemburgo , com 80% de apartamentos, Esch-sur-Alzette, com 69,4%, e Hespérange, com 63,1%.
Concretamente, o parque habitacional de moradias individuais está a diminuir. A percentagem de edifícios de apartamentos está a aumentar no conjunto das habitações em construção. Cada vez mais moradias individuais estão a ser substituídas por moradias geminadas ou mesmo por edifícios de apartamentos.
Mas quando se fala de uma população de mais de 1 milhão de pessoas em 2050, quais são as perspectivas para o futuro? A fim de preparar o país para receber esses novos residentes, poderia ser considerada a redução do tamanho das habitações, a fim de aumentar o número de ofertas. A legislação também poderia evoluir para permitir taxas de ocupação das habitações mais elevadas, com, por exemplo, o aluguer de quartos desocupados.
Mas hoje em dia, trata-se principalmente de convencer os proprietários a liberar terrenos, quando eles não têm interesse em ver os preços diminuírem . De acordo com um estudo recente do Observatório da Habitação, 84% dos terrenos potencialmente construíveis são detidos por cerca de cinquenta pessoas e empresas privadas. As próximas leis financeiras devem ser elaboradas nesse sentido .
No contexto das tendências recentes do mercado imobiliário no Luxemburgo, é crucial compreender bem as nuances da vida no Grão-Ducado. Veja a nossa análise aprofundada sobre o que é realmente a vida no Luxemburgo.
Retrospectiva imobiliária dos últimos anos
Desaceleração dos preços em 2022 no Luxemburgo
Após anos de superaquecimento, o ano de 2022 marca uma desaceleração dos preços imobiliários, com um aumento de apenas 5,6% em um ano, muito longe dos aumentos de dois dígitos observados nos anos anteriores.
Queda no número e no volume de transações imobiliárias
As vendas de apartamentos novos caíram quase pela metade em 2022, enquanto os apartamentos antigos viram o número de transações diminuir quase 18%. Os volumes financeiros, por sua vez, caíram 50,1% nos apartamentos novos e 18,7% nos antigos.
Aumento dos preços dos aluguéis no mercado luxemburguês
O final do ano de 2022 já marca o aumento dos preços dos aluguéis. Os contratos de aluguel assinados no último trimestre mostram um aumento de 8% em um ano para apartamentos e +6,9% para casas. Menos de 13% dos anúncios de aluguel dizem respeito a casas, e essa proporção tende a diminuir ainda mais. O mercado continua muito restrito, o que sugere um aumento mais forte dos aluguéis?
Aumento dos preços imobiliários superior a 10% em 2020 e 2021
O confinamento de 2020 e a generalização do teletrabalho marcaram mais uma vez o aumento dos preços dos imóveis. Estes anos confirmam ainda o aumento de 2019, com aumentos nos preços das habitações de 14,5% em 2020 e 13,9% em 2021, respetivamente.
As novas construções estão a multiplicar-se, não só na cidade do Luxemburgo, mas também em todo o país. Constantemente, novos projetos estão a surgir (ver mercado imobiliário). Mas esses projetos não são suficientes para travar o aumento dos preços.
Os particulares procuram espaços exteriores, que se tornaram indispensáveis durante o confinamento, e investem nos seus interiores. No final de 2021, será necessário contar com uma média de 1 371 000 euros para uma casa no Luxemburgo.
A capital, a cidade do Luxemburgo, continua muito procurada e os preços disparam, inclusive nos arredores. O norte do país está cada vez mais procurado, principalmente graças à Nordstrooss (autoestrada para o norte). Os preços ainda são acessíveis nessa região. O sul continua atraindo, devido aos preços mais baixos e ao bom acesso à capital. Um bonde rápido ligará o bairro Cloche d'Or, em Luxemburgo, a Esch-sur-Alzette, via Foetz, em menos de um quarto de hora, até 2030.
O aumento dos preços no setor imobiliário é mais acentuado no Luxemburgo do que noutros países europeus, o que demonstra o crescente interesse dos clientes por este destino.
Primeira subida dos preços em 2019 no mercado imobiliário luxemburguês
Os números relativos à habitação publicados no 4.º trimestre de 2019 pelo Observatório da Habitação e pelo Statec confirmam a sensação geral. Os preços do imobiliário dispararam nos últimos 12 meses. As habitações registaram um aumento de preços de 11% num ano, entre o 4.º trimestre de 2018 e o 4.º trimestre de 2019!
Este aumento é global e mais ou menos homogéneo entre os diferentes tipos de habitação à venda. Os preços das casas aumentaram +9%, os apartamentos novos +12,4% e os apartamentos antigos +12,1%. No final de 2019, os preços situavam-se em 6.057 €/m² para apartamentos existentes e 7.145 €/m² para apartamentos em construção.
Quanto às casas unifamiliares, é agora necessário desembolsar em média 789 474 euros para adquirir um imóvel em 2019, ou seja, mais 40 000 euros em apenas dois trimestres.
Devido ao Brexit e à chegada de trabalhadores estrangeiros ao mercado luxemburguês, o desequilíbrio existente entre a oferta e a procura de habitação aumentou. Apesar dos numerosos projetos em curso, a oferta futura de novas habitações não acompanha o aumento da população.
Os bairros mais procurados de Luxemburgo , como Limpertsberg, favorito dos expatriados, Belair, bairro chique e tradicional, Kirchberg, para trabalhar, Grund, bairro histórico, e Merl, também tradicional, continuam a ser valores seguros. Os preços nestes bairros mantêm-se em conformidade. No resto do país, o sul acelera o seu desenvolvimento. A oeste, o município de Steinfort recupera o seu apelo graças aos investimentos realizados em projetos de infraestruturas. O norte do país ganha um novo interesse devido ao desenvolvimento das redes de transportes rodoviários. Os preços continuam a ser mais acessíveis. Os municípios de Ettelbruck, Diekirch e Wiltz são hoje os mais dinâmicos.
A gratuidade dos transportes públicos permite que os imóveis localizados perto das redes aumentem de valor.
2018, continuação da subida do mercado imobiliário no Luxemburgo
Em 2018, o mercado registou um aumento recorde de 7% nos preços em relação ao ano anterior. De acordo com especialistas em imóveis residenciais, nos últimos 10 anos, este aumento foi de cerca de 5%.
O aumento dos preços é especialmente evidente no mercado de apartamentos antigos. Neste setor, o aumento ronda os 10%! Os apartamentos novos, por sua vez, aumentaram "apenas" 6% em 2018 em relação ao período anterior. O preço das casas também aumentou, mas de forma menos significativa. Este aumento dos preços é generalizado em todo o país, especialmente no sul, onde se verifica um rápido crescimento.
A atratividade do Luxemburgo em termos de fluxo populacional parece ser a principal explicação para esse aumento dos preços. Em 2018, mais de 11.000 pessoas se mudaram para o Luxemburgo, o que representa 1,8% de sua população total. O aumento constante do número de residentes não está mais em sintonia com a oferta de novas moradias. Em 2018, teriam sido necessários mais de 6.000 apartamentos adicionais para cobrir a demanda. No entanto, a oferta de unidades novas foi de apenas 2.600. Além disso, os baixos níveis das taxas de juros bancárias oferecidas para empréstimos sustentam a demanda por aquisições imobiliárias. Isso contribui para elevar os preços a níveis recordes.
Os preços registados ao nível das rendas também aumentaram significativamente em 2018. Este aumento foi particularmente sensível nos bairros de Bonnevoie, Gasperich, Merl e Belair. Verifica-se um aumento de 6 a 8% apenas no bairro da Gare.
2017: o início da subida do mercado imobiliário luxemburguês
Quer se trate de imóveis antigos ou novos, os preços do mercado imobiliário no Luxemburgo subiram em 2017 4,10% para as casas e 4,70% para os apartamentos. Estes números atingiram um pico de 6,10% para os imóveis em construção. Nessa altura, um apartamento novo era avaliado, em média, 25 a 30% mais caro do que um apartamento antigo com a mesma área. O preço médio de um apartamento era de 420 000 €, contra 690 000 € para uma moradia.
O relatório conjunto do Observatório da Habitação e do Statec (Instituto Nacional de Estatística e Estudos Económicos) é inequívoco neste momento. O Grão-Ducado surge como um valor seguro e muito procurado pelos investidores. A elevada qualidade dos imóveis, bem como a fiscalidade atrativa, fazem do Luxemburgo um país de investimento. Em 2017, registou-se um aumento de 12% no volume de transações em todo o território.
Saiba mais sobre a habitação no Luxemburgo.
Encontre aqui as ajudas à habitação disponíveis no Luxemburgo
Fonte: Observatório da Habitação – Liser
Crédito fotográfico: Liser