Perché diventare proprietario in Lussemburgo?
Oggi, oltre il 70% dei residenti in Lussemburgo è proprietario della propria abitazione. Si tratta di una percentuale superiore alla media europea. Perché questo entusiasmo per la proprietà immobiliare, nonostante i prezzi elevati? Ve lo spieghiamo qui.
Quando ci si trasferisce in un nuovo Paese, affittare una nuova casa è a prima vista la scelta più ovvia. Tuttavia, se state pensando di trasferirvi in Lussemburgo per due o più anni, alcuni fattori dovrebbero spingervi a diventare proprietari.
Per scoprire perché gli espatriati apprezzano vivere in Lussemburgo, esplorate i numerosi vantaggi di acquistare un'abitazione in questo paese dinamico e accogliente.
Una fiscalità immobiliare vantaggiosa in Lussemburgo
La fiscalità è uno dei motivi principali per acquistare una casa in Lussemburgo. Infatti, la fiscalità relativa alla proprietà della residenza principale è piuttosto favorevole.
Bëllegen Akt, riduzione delle spese notarili sull'acquisto di un immobile
Al momento dell'acquisto di un immobile, gli acquirenti devono pagare delle spese al momento della firma dell'atto di acquisto presso il notaio. In generale , queste spese di registrazione ammontano al 7% del prezzo dell'immobile. Sono composte dal 6% di diritti di registrazione e dall'1% di diritti di trascrizione.
Riduzione delle spese notarili sulla residenza principale
Tuttavia, al momento dell'acquisto della propria residenza principale, il nuovo acquirente beneficia di spese notarili ridotte. Infatti , il "Bëllegen Akt" riduce tali spese di registrazione per ogni primo acquisto della propria residenza principale in Lussemburgo.
Oggi, il "Bëllegen Akt" stabilisce un credito d'imposta di 40.000 euro per acquirente della propria residenza principale per gli acquisti immobiliari effettuati nel 2024.Precedentemente pari a 20.000 euro, poi a 30.000 euro, questo nuovo regalo fiscale dimostra la volontà del governo di rilanciare il settore immobiliare in difficoltà dal 2023. Una coppia può così beneficiare di un regalo fiscale fino a 80.000 euro sulle spese notarili.
Come beneficiare di spese notarili ridotte sulla propria residenza principale?
Per beneficiare di questo regalo fiscale al momento dell'acquisto, è necessario abitare personalmente nella nuova abitazione per almeno 2 anni. Se si lascia l'abitazione prima dei 2 anni richiesti, si sarà obbligati a rimborsare le somme concesse. Tuttavia, è possibile affittare l'immobile oltre i 2 anni senza che questo favore fiscale venga messo in discussione.
Le spese notarili sono inoltre relativamente limitate sul trasferimento di proprietà. Vedi le spese di acquisto di un immobile.
IVA ridotta per la residenza principale
La residenza principale beneficia anche di un'aliquota IVA super ridotta. In caso di acquisto di una nuova residenza in VEFA (vendita prima della costruzione) o di lavori di costruzione o ristrutturazione, lo Stato lussemburghese offre un'aliquota IVA del 3% invece del 17% sull'importo dei lavori.
Tale agevolazione fiscale non può tuttavia superare i 50.000 € per alloggio come residenza principale. In caso di lavori nella propria residenza principale, il proprietario dovrà presentare una richiesta preventiva al comune in cui si trova l'alloggio.
Anche chi acquista un'abitazione nuova in VEFA potrà beneficiare di questa aliquota IVA ridotta, a condizione che l'abitazione sia la sua futura residenza principale.
Imposta fondiaria ridotta sulla residenza principale
L'imposta fondiaria è una tassa calcolata sugli immobili costruiti e non costruiti. È pagabile annualmente al comune in cui si trova l'immobile.
L'aliquota fiscale è determinata da ciascun comune. Si applica al valore unitario dell'immobile. Il valore unitario è specificato al proprietario dalla Divisione Valutazioni Immobiliari. Ad oggi, l'importo dell'imposta fondiaria è molto basso, poche decine di euro per una casa con giardino.
A partire dal 2026, una nuova legge rivaluterà l'importo dell'imposta fondiaria. I proprietari beneficeranno di uno sconto sull'imposta fondiaria della loro residenza principale. D'altra parte, è previsto un aumento delle imposte sugli alloggi vuoti e sui terreni edificabili non valorizzati. L'obiettivo è quello di incoraggiare i proprietari a costruire o affittare.
Vedi qui il simulatore governativo per il calcolo dell'imposta fondiaria.
Esenzione dalla plusvalenza sulla residenza principale
In Lussemburgo, la plusvalenza potenziale realizzata con la rivendita della propria residenza principale non è in linea di principio soggetta a tassazione. Per poterne beneficiare, l'immobile deve:
- essere stata occupata sin dal momento dell'acquisto
- o essere stata occupata nei 5 anni precedenti la vendita
- o essere stata venduta per motivi familiari o professionali imperativi.
In ogni caso, la vendita deve avvenire entro e non oltre il 31 dicembre successivo all'anno del trasloco.
Se l'abitazione venduta è libera al momento della vendita, per beneficiare dell'esenzione sulla plusvalenza è necessario soddisfare le 3 condizioni seguenti:
- aver occupato l'abitazione subito dopo l'acquisto
- e non essere proprietari di un'altra abitazione come una seconda casa o un pied-à-terre
- e la vendita deve essere effettuata per motivi imperativi, professionali o familiari.
Si noti che la residenza principale in Lussemburgo può essere diversa dal domicilio fiscale all'estero.
Nel 2024, la vendita della residenza principale non è soggetta a imposta in caso di plusvalenza se l'immobile viene venduto al Fondo per l'edilizia abitativa.
Riduzione dell'aliquota fiscale su un immobile in locazione
Desiderate investire in un immobile locativo? Potete anche beneficiare di vantaggi fiscali.
Nel caso di vendita di un immobile detenuto da più di 2 anni, l'aliquota fiscale sulla plusvalenza è ora del 10% contro il 20% precedente.
Deduzione delle spese sostenute per l'acquisto di un immobile
Le spese sostenute per l'acquisto di un immobile possono essere dedotte nella dichiarazione dei redditi immobiliari. A tal fine, l'immobile deve essere in fase di costruzione, ristrutturazione o completamento. L'immobile può essere situato in Lussemburgo o all'estero.
Tali spese di acquisto corrispondono in particolare alle spese di apertura di un mutuo immobiliare, all'imposta fondiaria e agli interessi del mutuo immobiliare sottoscritto per l'acquisto dell'immobile.
A partire dal 2024, il limite massimo degli interessi deducibili dalle imposte è di 4.000 euro all'anno per persona per lo stesso nucleo familiare. Dopo 6 anni, tale limite è di 3.000 euro e di 2.000 euro dopo 10 anni.
Ammortamento di un bene immobiliare destinato alla locazione
In caso di acquisto di un immobile locativo in VEFA, l'investitore può beneficiare di un tasso di ammortamento del 6% su 6 anni, con un limite massimo di 250.000 euro all'anno.
Perché investire nel settore immobiliare in Lussemburgo?
Un mercato immobiliare con un forte potenziale di rivalutazione
Oltre alle ragioni finanziarie, il mercato immobiliare lussemburghese rappresenta un investimento ad alto potenziale. I fondamentali del mercato lussemburghese sono solidi.
Il Lussemburgo vanta un'economia prospera all'interno dell'Europa
Nel 2022 il Lussemburgo ha ritrovato una crescita simile a quella registrata prima della crisi Covid. Con una previsione di aumento del PIL tra il 3 e il 4% per i prossimi anni, lo sviluppo economico del Lussemburgo supera le previsioni dei suoi vicini.
Una popolazione in costante aumento in Lussemburgo
La popolazione lussemburghese registra un tasso di crescita costante. Secondo le previsioni, la popolazione residente sarà di 1 milione di persone nel 2050 contro le 700.000 attuali.L'aumento della popolazione in Lussemburgo genera una domanda immobiliare sempre più importante. Il mercato immobiliare è sotto pressione e i proprietari continuano a dominare il mercato.
Un'offerta di alloggi inferiore alla domanda in Lussemburgo
In Lussemburgo, il numero di nuove costruzioni è troppo basso. Il deficit annuale di alloggi supplementari è stimato a 3.000 sulla base del numero di nuove abitazioni completate (fonte STATEC). Il mercato rimane teso nonostante il numero sempre crescente di nuove costruzioni.
Un mercato immobiliare lussemburghese resiliente in caso di crisi
I prezzi in Lussemburgo sono stati poco influenzati dalla crisi finanziaria del 2008. I prezzi sono scesi solo dell'1% nel 2009 e poi sono aumentati costantemente di circa il 5% all'anno a partire dal 2010. Si registra un aumento dei prezzi del +10% dal 2020.
Il mercato immobiliare e i prezzi in aumento in Lussemburgo
La crescita dei canoni di locazione supera oggi quella degli acquisti. Il prezzo dell'affitto al m² è in costante aumento, mentre da un anno i prezzi di acquisto tendono a diminuire.
I prezzi delle piccole superfici crescono più rapidamente. Gli investitori sono infatti fortemente attratti dalle prospettive di rendimento degli immobili.
Come acquistare un immobile in Lussemburgo?
Il mercato immobiliare lussemburghese è complesso.
Considerare un investimento immobiliare richiede una buona conoscenza delle specificità locali. Per questo motivo, vi consigliamo di rivolgervi a un'agenzia immobiliare per la vostra ricerca di un alloggio. Questi specialisti del settore immobiliare potranno spiegarvi più precisamente il mercato e offrirvi la loro competenza sul mercato residenziale lussemburghese.
Inoltre, in Lussemburgo, le spese di agenzia relative alla vendita di un immobile sono a carico del venditore. Sono limitate al 3% del prezzo di vendita. Non esitate quindi a rivolgervi a dei professionisti. Vi accompagneranno durante tutto il processo di acquisto.
Affittare in attesa di acquistare la propria residenza principale
Conoscere i luoghi in cui vivere in Lussemburgo
L'unico motivo che dovrebbe spingervi a optare per l'affitto prima di acquistare la vostra residenza principale è la necessità di conoscere meglio il Lussemburgo. Consultate la nostra piccola guida sui comuni lussemburghesi. Preferite vivere in città? Per sapere in quale quartiere di Lussemburgo stabilirvi, consultate il nostro confronto tra i quartieri della città di Lussemburgo. Dovrebbe già aiutarvi a fare il punto sui quartieri in base alle vostre aspettative e al vostro stile di vita.
Prezzi degli affitti in Lussemburgo
In Lussemburgo, il mercato degli affitti è molto limitato. L'aumento degli affitti continua nonostante un calo del mercato immobiliare a partire dal 2023. Ciò è influenzato principalmente dalla crescita vertiginosa dei prezzi degli affitti praticati nella città di Lussemburgo e a Esch-sur-Alzette, la seconda città più grande del Lussemburgo. Queste due città rappresentano da sole la metà dell'offerta di immobili in affitto nel Granducato.
Tuttavia, questo aumento dei prezzi degli affitti nasconde alcune disparità. Più la superficie degli immobili diminuisce, più rapida è la crescita dei prezzi degli affitti. Infatti, il Lussemburgo accoglie un numero sempre maggiore di studenti, stagisti e giovani lavoratori. Questi ultimi tendono a preferire l'affitto di monolocali o piccoli appartamenti, il che contribuisce ad aumentare i prezzi al m2.
I prezzi dei grandi appartamenti o delle case sono rimasti stabili negli ultimi anni, ma sono comunque molto elevati. Le famiglie si stanno trasferendo sempre più spesso fuori dalla capitale, in comuni tranquilli e verdeggianti.
In Lussemburgo, le spese di agenzia immobiliare sono a carico dell'inquilino e ammontano in genere a un mese di affitto.
Finanziamento partecipativo in Lussemburgo
Piattaforme lussemburghesi di crowdinvesting
Sempre più spesso, le piattaforme di crowdinvesting su Internet propongono investimenti partecipativi in start-up o investimenti immobiliari. Gli imprenditori o i promotori immobiliari possono così portare a termine il loro progetto di investimento, anche in assenza di un capitale iniziale sufficiente. In cambio, gli investitori ricevono una partecipazione nell'impresa finanziata, ma senza necessariamente ottenere un diritto di controllo sulla gestione della stessa.
Oggi questo principio è valido anche nel settore immobiliare lussemburghese. Gli investitori possono effettuare investimenti in progetti di promozione immobiliare.
Questo sistema di crowdinvesting è destinato a persone interessate a investire in progetti immobiliari e che desiderano investire in tali progetti. Il ticket d'ingresso è determinato in base ai progetti. La redditività media annua del progetto deve essere presa in considerazione al momento dell'investimento.
Il mercato immobiliare lussemburghese accessibile a tutti
Il mercato immobiliare lussemburghese offre opportunità finora inutilizzate e non accessibili al grande pubblico. Ridurre il ticket di investimento attraverso il crowdfunding consente a tutti di diversificare il proprio portafoglio di investimenti.
Regolarmente vengono lanciati anche nuovi progetti di edilizia partecipativa. La città di Lussemburgo ha così avviato 2 progetti di edilizia partecipativa a Bonnevoie per 5-6 alloggi e a Belair per 8-9 alloggi. Questi alloggi di edilizia partecipativa consentono di ridurre i costi e permettono alle persone riunite di partecipare più attivamente alle decisioni prese nelle diverse fasi di pianificazione, progettazione e costruzione. Inoltre, fin dall'inizio, questo sistema favorisce una maggiore solidarietà tra i futuri abitanti e legami più duraturi. Potrebbe essere questa una delle chiavi del "vivere insieme"?
Volete investire nel settore immobiliare? Per saperne di più sugli alloggi in Lussemburgo
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