Spese per l'acquisto di un immobile
Sei residente o futuro espatriato in Lussemburgo e desideri acquistare un immobile? Quanto ti costerà alla fine questo acquisto? Ti stai interrogando sul costo delle spese notarili o dei diritti di registrazione e del mutuo immobiliare?
Qui troverete tutte le risposte alle vostre domande sui costi da prevedere per l'acquisto di un nuovo immobile. Potrete così pianificare con tranquillità l'acquisto della casa dei vostri sogni in Lussemburgo.
Spese notarili per l'acquisto di un immobile in Lussemburgo
Quando si acquista un immobile in Lussemburgo, oltre al prezzo di vendita dell'abitazione o del terreno sono da prevedere ulteriori spese finanziarie, dette "spese notarili" o "spese di atto notarile". Infatti, il giorno della firma dell'atto di acquisto presso il notaio, è l'acquirente dell'immobile che dovrà pagare al notaio queste spese aggiuntive. Il venditore dell'immobile non partecipa a queste spese notarili.
Tali spese di registrazione ammontano al 7% del prezzo dell'immobile. Sono composte dal 6% di diritti di registrazione e dall'1% di diritti di trascrizione.
Calcolate qui di seguito le spese notarili da considerare nel vostro budget totale per l'acquisto del vostro nuovo immobile.
Diritti di registrazione ridotti e Bëllegen Akt
Diritti di registrazione in Lussemburgo
Al momento dell'acquisto di un immobile, l'acquirente deve pagare le tasse di registrazione al notaio il giorno della vendita. Queste sono calcolate sul valore del terreno e delle costruzioni su di esso. Le tasse di registrazione ammontano al 6% dell'importo dell'acquisto immobiliare.
"Bëllegen Akt", credito d'imposta per la residenza principale
Tuttavia, grazie al "Bellegen Akt", il nuovo acquirente può beneficiare di un credito d'imposta su tali diritti di registrazione. Oggi, tali spese possono essere ridotte fino a 40.000 euro a persona, ovvero 80.000 euro per una coppia.
Queste imposte di registro ridotte sono riservate alle persone fisiche che acquistano un immobile in Lussemburgo per farne la loro residenza principale. Per poterne beneficiare , il nuovo acquirente deve impegnarsi a vivere personalmente nell'immobile per almeno 2 anni. In caso di locazione dell'immobile o di rivendita prima di questi 2 anni, l'acquirente dovrà rimborsare l'intero importo della riduzione concessa.
Se l'intero importo per persona non viene utilizzato al momento del primo acquisto della residenza principale, il saldo potrà essere utilizzato per un acquisto successivo fino all'estinzione della disposizione fiscale derogatoria.
Riduzione delle spese notarili su un investimento immobiliare locativo
Al fine di rilanciare nel 2024 gli investimenti nel settore immobiliare nuovo, è stato introdotto un nuovo credito d'imposta "Bëllegen Akt Investisseurs". Esso consente agli investitori locativi in VEFA di beneficiare di una riduzione delle spese notarili fino a un massimo di 20.000 euro a persona. Per poterne beneficiare, l'investitore deve affittare l'immobile acquistato per almeno 2 anni. Questa misura si applica retroattivamente per tutti gli acquisti effettuati a partire dal 1° gennaio 2024.
Onorari del notaio in caso di atto di vendita immobiliare
La vendita di un immobile in Lussemburgo deve essere obbligatoriamente autenticata da un notaio. Un regolamento granducale fissa l'importo degli onorari del notaio per il completamento della transazione.
Questi sono pari all'1% dell'importo dell'acquisto (terreno e costruzioni).
Inoltre, il notaio fattura anche le spese sostenute dal suo studio per portare a termine la transazione immobiliare. Infatti , l'ufficio notarile ha dovuto richiedere gli estratti catastali e raccogliere tutti gli altri documenti amministrativi necessari per consentire la vendita. È il caso, in particolare, degli estratti conto presso i sindaci dei condomini, degli eventuali estratti ipotecari, ecc.
Per valutare le spese di registrazione e le spese notarili che dovrete sostenere al momento del passaggio di proprietà del vostro immobile, potete utilizzare il nostro calcolatore delle spese notarili qui sotto.
IVA applicabile sui beni in stato di futuro completamento
In Lussemburgo, quando si acquista un immobile in fase di completamento (VEFA), l'acquirente deve pagare l'imposta sul valore aggiunto (IVA) sugli immobili da costruire.
L'aliquota IVA applicata dipende dalla qualità dell'acquirente.
IVA applicabile all'acquisto di una residenza principale
Se l'acquirente acquista un immobile (appartamento o casa) conl'intenzione di farne la propria residenza principale, beneficerà di un'aliquota IVA ridotta del 3% sulla parte dell'immobile ancora da costruire al momento dell'acquisto.
Tuttavia, tale agevolazione è limitata a un importo di 50.000 euro. Oltre tale importo, il notaio applicherà un'aliquota del 17%.
IVA applicabile sull'acquisto di un immobile in affitto in Lussemburgo
Un investitore che acquista un immobile in fase di completamento con l'intenzione di affittarlo non potrà beneficiare di questo vantaggio fiscale. Pagherà automaticamente il 17% di IVA sull'intero immobile ancora da costruire.
Attenzione: in genere i prezzi indicati dai promotori immobiliari negli annunci immobiliari per gli immobili nuovi tengono conto di un'IVA al 3%. L'investitore dovrà ricalcolare il prezzo finale con l'IVA al 17%.
Lo stesso principio si applica quando si effettuano lavori nella propria residenza principale.
Costo del mutuo immobiliare per l'acquisto di un'abitazione
Sottoscrivendo un mutuo presso un istituto bancario per finanziare il vostro nuovo acquisto immobiliare, dovrete anche pagare delle spese finanziarie. Queste si aggiungono al costo complessivo del vostro acquisto.
Costo del credito per finanziare il vostro nuovo immobile
Se non potete finanziare l'intero acquisto immobiliare con i vostri fondi propri, potete richiedere un finanziamento a una banca o a un istituto finanziario. Dopo aver esaminato la vostra situazione personale e la vostra capacità di rimborso, questi vi presteranno una certa somma affinché possiate finanziare il vostro acquisto. Generalmente una banca vi presterà fino al 30% del vostro reddito massimo.
In cambio, dovrete rimborsare mensilmente il vostro credito, tenendoconto degli interessi debitori da aggiungere al capitale rimborsato.
Dovrete inoltre aggiungere l'importo delle spese fisse di istruttoria.
Dovrete tenere conto di queste spese per calcolare il costo totale dell'acquisto del vostro immobile. Tuttavia, sappiate che potete beneficiare di detrazioni fiscali su queste spese al momento dell'acquisto della vostra residenza principale.
Spese ipotecarie per la costituzione di una garanzia da parte della banca
Nel concedere il prestito richiesto per finanziare l'acquisto di un immobile, la banca vuole assicurarsi il rimborso. A tal fine, l'istituto finanziario concedente accompagna la propria offerta anche con l'accensione di un'ipoteca sull'immobile in questione.
L'ipoteca ha lo scopo di garantire alla banca il rimborso del prestito in caso di inadempienza del mutuatario.
Il giorno della vendita presso il notaio, quest'ultimo redige l'atto ipotecario contemporaneamente all'atto di prestito. Questa garanzia supplementare viene registrata presso l'Ufficio Ipotecario.
Queste spese ipotecarie si aggiungeranno ai costi da pagare al notaio. L'importo del credito ipotecario concesso determina l'ammontare di tali spese.
In caso di vendita dell'immobile prima della scadenza del prestito o di rimborso anticipato del credito prima della scadenza, la Banca cancellerà l'ipoteca presso l'Ufficio Ipoteche. Ciò comporterà eventualmente nuovi costi di cancellazione dell'ipoteca.
Assicurazione sul saldo residuo e assicurazione morte-invalidità
Per garantire il rimborso in caso di decesso o invalidità, la banca vi chiederà probabilmente di stipulare un'assicurazione decesso/invalidità. Il suo costo è calcolato sull'importo del capitale residuo.
Coprirà il rimborso del credito in caso di decesso o invalidità dell'acquirente o degli acquirenti prima della scadenza del credito. Ti consigliamo di sottoscrivere questa assicurazione. Informati presso la tua banca.
Questi premi assicurativi possono, a determinate condizioni, essere dedotti fiscalmente dal vostro reddito.
Sul sito delle diverse banche lussemburghesi è disponibile un simulatore che consente di calcolare in modo molto semplice il costo del vostro mutuo immobiliare. Questo costo è calcolato sulla base dell'importo totale del vostro progetto di acquisto immobiliare e del vostro contributo personale. Potrete anche calcolare le rate mensili che dovrete pagare ogni mese, in base al credito sottoscritto.
Altri strumenti per calcolare il costo del vostro progetto immobiliare
Sul sito Nexvia.lu, nella sezione "Tools", troverete diversi strumenti che vi consentiranno di calcolare il vostro progetto di acquisto immobiliare: costi e spese di acquisto mensili. Potrete anche valutare se è meglio vendere o affittare la vostra casa, o ancora quale immobile potete permettervi di acquistare in base al vostro reddito .
Perché diventare proprietario di un immobile in Lussemburgo?
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