Le tendenze del mercato immobiliare lussemburghese
Avete in programma di trasferirvi in Lussemburgo? È importante sapere che i prezzi degli immobili sono strutturalmente elevati a causa della carenza di alloggi. Le nuove costruzioni non sono sufficienti a soddisfare la crescente domanda. Anche se negli ultimi mesi sembra esserci una ripresa del mercato, i nuovi progetti immobiliari continuano a segnare il passo.
Le ultime tendenze del mercato immobiliare in Lussemburgo
Un rallentamento nel 2025?
Nel 2025, il mercato immobiliare lussemburghese è entrato in una fase di stabilizzazione dopo diversi trimestri di riassestamento.
I prezzi di vendita rimangono complessivamente stabili, nonostante un leggero calo degli appartamenti nuovi, mentre quelli vecchi continuano a crescere su base annua.
Anche il mercato degli affitti evolve in un relativo equilibrio, con variazioni moderate a seconda delle regioni. Permangono tuttavia differenze significative: l'ovest e il centro rimangono dinamici, mentre l'est registra un netto rallentamento, sia nelle vendite che negli affitti.
Nonostante questi contrasti, il mercato è rimasto attivo per tutto l'anno. Le prospettive per il 2026 lasciano intravedere un proseguimento di questa stabilità, con una ripresa graduale del nuovo piuttosto che un rapido rimbalzo.
Calo dei prezzi di acquisto nel 2023 e stabilizzazione nel 2024
Le vendite immobiliari hanno subito un netto rallentamento nel 2023 e nel 2024. Va detto che, a seguito dell'aumento dei tassi di interesse, a molti potenziali acquirenti di immobili è stato rifiutato il mutuo bancario.
In continuità con il 2023, la prima parte del 2024 ha confermato una tendenza al ribasso dei prezzi di acquisto. Sebbene l'ultimo trimestre del 2024 abbia visto una ripresa delle transazioni, tale ripresa non si è manifestata nei prezzi. Al contrario, i promotori immobiliari hanno finalmente abbassato i prezzi di vendita degli immobili nuovi.
Aumento continuo dei prezzi degli affitti nel 2023 e nel 2024
Sul mercato degli affitti, i canoni continuano a salire. Tuttavia, il quarto trimestre del 2024 vede finalmente un leggero calo degli affitti, con un -3,7% per le case vecchie e un -1,9% per gli appartamenti rispetto al terzo trimestre del 2024. Solo la regione Centro continua a registrare un aumento degli affitti alla fine del 2024.
Sempre più giovani lavoratori cercano oggi alloggi in condivisione per ridurre il costo degli affitti.
Non volete vivere in un appartamento condiviso? Qui trovate i nostri consigli per ridurre il vostro budget per l'alloggio, in particolare grazie ai sussidi per l'affitto.
Cosa c'è da sapere sul mercato immobiliare lussemburghese?
Prezzi di vendita in calo, affitti in aumento
Il Lussemburgocontinua ad attrarre una popolazione attiva in cerca di lavoro, ma anche una popolazione con redditi elevati. Questi ultimi cercano un ambiente di vita privilegiato e sicuro.
Tuttavia, la carenza di alloggi rimane una sfida importante per il Paese.
Alla fine di dicembre 2024 (fonte Immotop), i prezzi nazionali si attestavano a una media di 8.261 €/m² con 10.599 €/m² per la regione Centro. Ricordiamo che i prezzi avevano raggiunto il loro massimo nel marzo 2023 con una media di 9.123 €/m².
Per quanto riguarda gli affitti, i prezzi richiesti continuano a salire, con un prezzo medio al metro quadro di 28,79 € nel dicembre 2024 contro i 24,91 € richiesti nel febbraio 2023.
La posizione, un fattore chiave nei prezzi in Lussemburgo
Esistono ovviamente disparità nei prezzi degli immobili nel Granducato. Il Cantone di Lussemburgo rimane senza dubbio il più costoso. Il budget medio da prevedere per l'acquisto di una casa è di oltre 1.000.000 di euro, il doppio rispetto al nord del territorio. Più ci si allontana dalla città di Lussemburgo, più i prezzi sono accessibili.
Nel dicembre 2024, i prezzi al m² nel cantone di Lussemburgo sono in media di 11.210 €/m² per l'acquisto e di 32,81 €/m² per l'affitto.
Prezzi differenziati in base al tipo di alloggio ricercato
La superficie o il tipo di alloggio sono elementi determinanti per i prezzi. In generale, i prezzi al m² diminuiscono con l'aumentare delle dimensioni dell'alloggio. È vero che le piccole superfici favoriscono gli investitori che fanno salire il mercato.
Un appartamento in costruzione subisce un sovrapprezzo del 15-20% rispetto a un appartamento vecchio, di superficie equivalente e situato nella stessa zona. Tuttavia, gli investitori stanno iniziando a perdere interesse per il nuovo a favore del vecchio. I rendimenti sono infatti più interessanti. I promotori immobiliari esitano ancora a rivedere i loro prezzi al ribasso. Molti promotori hanno dovuto chiudere i battenti durante questo periodo.
Tutte queste informazioni sono molto importanti anche se avete voi stessi un immobile da vendere.
Quali sono le prospettive per il settore immobiliare in Lussemburgo?
Il governo Frieden, eletto nell'ottobre 2023, ha definito l'edilizia abitativa una priorità per il Paese.
I comuni desiderano oggi aumentare la quota di condomini o case bifamiliari rispetto alle case unifamiliari. Solo 15 comuni su oltre 100 dispongono di un patrimonio immobiliare costituito prevalentemente da appartamenti. Tra questi, il trio di testa con la città di Lussemburgo (80% di appartamenti), Esch-sur-Alzette (69,4%) e Hespérange (63,1%).
In concreto, il patrimonio di case unifamiliari è in diminuzione. La percentuale di condomini è in aumento nel complesso degli alloggi in costruzione. Sempre più case unifamiliari vengono ora sostituite da case bifamiliari o addirittura da condomini.
Ma quando si parla di una popolazione di oltre 1 milione di persone nel 2050, quali sono le prospettive per il futuro? Al fine di preparare il Paese ad accogliere questi nuovi residenti, si potrebbe prendere in considerazione la riduzione delle dimensioni degli alloggi per aumentare il numero di offerte. Anche la legislazione potrebbe evolvere per consentire tassi di occupazione degli alloggi più elevati, ad esempio con l'affitto di camere non occupate.
Ma oggi si tratta soprattutto di convincere i proprietari a liberare terreni, mentre non hanno alcun interesse a vedere diminuire i prezzi . Secondo un recente studio dell'Osservatorio dell'abitazione, l'84% dei terreni potenzialmente edificabili è di proprietà di una cinquantina di persone e società private. Le prossime leggi finanziarie dovrebbero essere realizzate in questo senso.
Nel contesto delle recenti tendenze del mercato immobiliare in Lussemburgo, è fondamentale comprendere bene le sfumature della vita nel Granducato. Leggete la nostra analisi approfondita di com'è realmente la vita in Lussemburgo.
Retrospettiva immobiliare degli ultimi anni
Rallentamento dei prezzi nel 2022 in Lussemburgo
Dopo anni di surriscaldamento, il 2022 segna un rallentamento dei prezzi immobiliari con un aumento di solo il 5,6% su base annua, ben lontano dagli aumenti a due cifre registrati negli anni precedenti.
Diminuzione delle transazioni immobiliari in termini di numero e volume
Le vendite di appartamenti nuovi sono diminuite di quasi la metà nel 2022, mentre quelle di appartamenti usati hanno registrato un calo di quasi il 18%. I volumi finanziari sono diminuiti del 50,1% per gli appartamenti nuovi e del 18,7% per quelli usati.
Aumento dei prezzi degli affitti sul mercato lussemburghese
La fine del 2022 segna già un aumento dei prezzi degli affitti. I contratti di locazione firmati nell'ultimo trimestre mostrano un aumento dell'8% su base annua per gli appartamenti e del +6,9% per le case. Meno del 13% degli annunci di affitto riguarda le case e questa percentuale tende a diminuire ulteriormente. Il mercato rimane molto limitato: è prevedibile un aumento più consistente degli affitti?
Aumento dei prezzi degli immobili superiore al 10% nel 2020 e nel 2021
Il confinamento del 2020 e la diffusione del telelavoro hanno segnato ancora una volta l'aumento dei prezzi degli immobili. Questi anni vedono ancora confermato l'aumento del 2019 con aumenti dei prezzi delle abitazioni rispettivamente del 14,5% nel 2020 e del 13,9% nel 2021.
Le nuove costruzioni si moltiplicano, non solo nella città di Lussemburgo, ma in tutto il Paese. Nuovi progetti vedono continuamente la luce (vedi mercato immobiliare). Ma questi progetti non bastano a frenare l'aumento dei prezzi.
I privati cercano spazi esterni, resi indispensabili durante il confinamento, e investono nei loro interni. Alla fine del 2021, il prezzo medio di una casa in Lussemburgo sarà di 1.371.000 euro.
La capitale Lussemburgo rimane molto apprezzata e i prezzi stanno esplodendo anche nei dintorni. Il nord del paese è sempre più richiesto, in particolare grazie alla Nordstrooss (autostrada verso nord). I prezzi qui sono ancora accessibili. Il sud continua ad attrarre, grazie ai prezzi più bassi e ai buoni collegamenti con la capitale. Entro il 2030, una metropolitana leggera collegherà il quartiere Cloche d'Or di Lussemburgo a Esch-sur-Alzette, passando per Foetz, in meno di un quarto d'ora.
L'aumento dei prezzi nel settore immobiliare è più marcato in Lussemburgo che in altri paesi europei, a dimostrazione del crescente interesse dei clienti per questa destinazione.
Un primo aumento dei prezzi nel 2019 nel settore immobiliare lussemburghese
I dati sul mercato immobiliare pubblicati nel quarto trimestre 2019 dall'Observatoire de l'Habitat e dallo Statec confermano la percezione generale. I prezzi degli immobili sono aumentati vertiginosamente negli ultimi 12 mesi. Gli alloggi hanno registrato un aumento dei prezzi dell'11% in un anno, dal quarto trimestre 2018 al quarto trimestre 2019!
Si tratta di un aumento globale e più o meno omogeneo tra i diversi tipi di alloggi in vendita. I prezzi delle case sono aumentati del +9%, quelli degli appartamenti nuovi del +12,4% e quelli degli appartamenti vecchi del +12,1%. Alla fine del 2019 i prezzi si attestavano a 6.057 €/m² per gli appartamenti esistenti e a 7.145 €/m² per gli appartamenti in costruzione.
Per quanto riguarda le case unifamiliari, nel 2019 occorre ora sborsare in media 789.474 euro per acquistare un immobile, ovvero 40.000 euro in più in soli due trimestri.
A causa della Brexit e dell'arrivo di lavoratori stranieri sul mercato lussemburghese, lo squilibrio esistente tra domanda e offerta di alloggi è aumentato. Nonostante i numerosi progetti in corso, l'offerta futura di nuovi alloggi non riesce a stare al passo con l'aumento della popolazione.
I quartieri più ambiti di Lussemburgo , come Limpertsberg, preferito dagli espatriati, Belair, quartiere chic e tradizionale, Kirchberg, quartiere degli affari, Grund, quartiere storico, e Merl, anch'esso tradizionale, rimangono valori sicuri. I prezzi in questi quartieri rimangono adeguati. Nel resto del paese, il sud sta accelerando il suo sviluppo. A ovest, il comune di Steinfort sta ritrovando il suo fascino grazie agli investimenti realizzati in progetti infrastrutturali. Il nord del paese sta riscuotendo un nuovo interesse grazie allo sviluppo delle reti di trasporto stradale. I prezzi rimangono più accessibili. I comuni di Ettelbruck, Diekirch e Wiltz sono oggi i più dinamici.
La gratuità dei trasporti pubblici consente agli immobili situati in prossimità delle reti di aumentare di valore.
2018, continua l'aumento dei prezzi immobiliari in Lussemburgo
Nel 2018 il mercato registra un aumento record dei prezzi del 7% rispetto all'anno precedente. Secondo gli esperti specializzati nel settore immobiliare residenziale, negli ultimi 10 anni tale aumento è stato piuttosto dell'ordine del 5%.
L'aumento dei prezzi è particolarmente evidente nel mercato degli appartamenti vecchi. In questo settore, l'aumento è stato di circa il 10%! Gli appartamenti nuovi hanno registrato un aumento "solo" del 6% nel 2018 rispetto al periodo precedente. Anche il prezzo delle case è aumentato, ma in modo meno significativo. Questa crescita dei prezzi è generale in tutto il paese, in particolare nel sud, dove si registra una rapida crescita.
L'attrattiva del Lussemburgo in termini di afflusso di popolazione sembra essere la principale spiegazione di questo aumento dei prezzi. Nel 2018, più di 11.000 persone si sono trasferite in Lussemburgo, pari all'1,8% della popolazione totale. Il costante aumento dei residenti non è più in linea con l'offerta di nuovi alloggi. Nel 2018 sarebbero stati necessari oltre 6.000 appartamenti in più per soddisfare la domanda. Tuttavia, l'offerta di nuove unità era di appena 2.600. Inoltre, il livello molto basso dei tassi di interesse bancari offerti sui prestiti sostiene la domanda di acquisti immobiliari. Ciò contribuisce a far salire i prezzi a livelli record.
Anche i prezzi degli affitti hanno registrato un aumento significativo nel 2018. Questo aumento è stato particolarmente evidente nei quartieri di Bonnevoie, Gasperich, Merl e Belair. Si registra un aumento dal 6 all'8% solo nel quartiere della Gare.
2017: l'inizio dell'aumento del mercato immobiliare lussemburghese
Sia per gli immobili vecchi che per quelli nuovi, i prezzi degli immobili in Lussemburgo sono aumentati nel 2017 del 4,10% per le case e del 4,70% per gli appartamenti. Queste cifre hanno raggiunto il picco del 6,10% per gli immobili in costruzione. A quel tempo, un appartamento nuovo era valutato in media dal 25 al 30% in più rispetto a un appartamento vecchio della stessa superficie. Il prezzo medio di un appartamento era quindi di 420.000 euro, contro i 690.000 euro di una villa.
Il rapporto congiunto dell'Observatoire de l'Habitat e dello Statec (Istituto Nazionale di Statistica e Studi Economici) era inequivocabile in quel momento. Il Granducato appariva come un valore sicuro e molto apprezzato dagli investitori. L'alta qualità degli immobili e la fiscalità attraente rendono il Lussemburgo un paese ideale per gli investimenti. Nel 2017 si è registrato un aumento del volume delle transazioni del +12% su tutto il territorio.
Per saperne di più sugli alloggi in Lussemburgo.
Qui trovate gli aiuti disponibili in Lussemburgo per l'alloggio
Fonte: Osservatorio dell'Habitat – Liser
Crediti fotografici: Liser