Tendencias del mercado inmobiliario luxemburgués
¿Tiene previsto instalarse en Luxemburgo? Debe saber que los precios inmobiliarios son estructuralmente elevados debido a la escasez de viviendas. Las nuevas construcciones no bastan para satisfacer una demanda creciente. Aunque en los últimos meses parece anunciarse una recuperación del mercado, los nuevos proyectos inmobiliarios siguen estancados.
Últimas tendencias inmobiliarias en Luxemburgo
¿Una desaceleración en 2025?
En 2025, el mercado inmobiliario luxemburgués entró en una fase de estabilización tras varios trimestres de reajuste.
Los precios de venta se mantienen estables en general, a pesar de un ligero descenso en los apartamentos nuevos, mientras que los antiguos siguen aumentando con respecto al año anterior.
El mercado del alquiler también evoluciona con un relativo equilibrio, con variaciones moderadas según las regiones. Sin embargo, siguen existiendo diferencias importantes: el oeste y el centro siguen siendo dinámicos, mientras que el este experimenta una clara desaceleración, tanto en la venta como en el alquiler.
A pesar de estos contrastes, el mercado se ha mantenido activo durante todo el año. Las perspectivas para 2026 apuntan a que se mantendrá esta estabilidad, con una recuperación gradual de la vivienda nueva en lugar de un repunte rápido.
Descenso de los precios de compra en 2023 y estabilización en 2024
Las ventas inmobiliarias se ralentizaron claramente en 2023 y 2024. Hay que decir que, tras la subida de los tipos de interés, a muchos candidatos a la compra de una vivienda se les denegó el préstamo bancario.
En la continuidad del año 2023, la primera parte del año 2024 confirmó una tendencia a la baja de los precios de compra. Si bien el último trimestre de 2024 registró una recuperación de las transacciones, esta no se reflejó en los precios. Por el contrario, los promotores inmobiliarios, en particular, finalmente bajaron los precios de venta de los inmuebles nuevos.
Aumento continuo de los precios de los alquileres en 2023 y 2024
En cuanto al mercado del alquiler, los alquileres siguen subiendo. Sin embargo, el cuarto trimestre de 2024 registra por fin un ligero descenso de los alquileres, con un -3,7 % para las viviendas antiguas y un -1,9 % para los apartamentos, en comparación con el tercer trimestre de 2024. Solo la región Centro sigue registrando un aumento de los alquileres a finales de 2024.
Cada vez más jóvenes activos buscan hoy en día viviendas compartidas para reducir el coste de los alquileres.
¿No le gusta la idea de compartir piso? Aquí encontrará nuestros consejos para reducir su presupuesto de vivienda, en particular gracias a las subvenciones para el alquiler.
¿Qué hay que recordar del mercado inmobiliario luxemburgués?
Precios de venta a la baja, alquileres al alza
Luxemburgosigue atrayendo a una población activa en busca de trabajo, pero también a una población con altos ingresos. Estos buscan un entorno de vida privilegiado y seguro.
Sin embargo, la escasez de viviendas sigue siendo un reto importante para el país.
A finales de diciembre de 2024 (fuente: Immotop), los precios nacionales se situaban en una media de 8261 €/m², con 10 599 €/m² en la región central. Cabe recordar que los precios alcanzaron su máximo en marzo de 2023, con una media de 9123 €/m².
En cuanto a los alquileres, los precios siguen subiendo, con un precio medio por metro cuadrado de 28,79 € en diciembre de 2024, frente a los 24,91 € de febrero de 2023.
La ubicación, un factor clave en los precios en Luxemburgo
Por supuesto, existen disparidades en los precios inmobiliarios en el Gran Ducado. El cantón de Luxemburgo sigue siendo, sin duda, el más caro. El presupuesto medio para la adquisición de una vivienda asciende a más de 1 000 000 de euros, lo que representa el doble que en el norte del territorio. Cuanto más nos alejamos de la ciudad de Luxemburgo, más asequibles son los precios.
En diciembre de 2024, los precios por m² en el cantón de Luxemburgo son, de media, de 11 210 €/m² en el caso de la compra y de 32,81 €/m² en el caso del alquiler.
Precios diferenciados según el tipo de vivienda buscada
La superficie o el tipo de vivienda son factores determinantes para los precios. En general, los precios por m² disminuyen con el tamaño de la vivienda. Es cierto que las superficies pequeñas favorecen a los inversores, que hacen subir el mercado.
Un apartamento en construcción tiene un sobreprecio del 15 al 20 % con respecto a un apartamento antiguo, de superficie equivalente y situado en el mismo lugar. Sin embargo, los inversores están empezando a perder interés por lo nuevo en favor de lo antiguo. De hecho, los rendimientos son más interesantes. Los promotores siguen dudando en revisar sus precios a la baja. Muchos promotores han tenido que cerrar sus puertas durante todo este periodo.
Toda esta información también es muy importante si usted mismo tiene una propiedad inmobiliaria en venta.
¿Qué perspectivas hay para el sector inmobiliario en Luxemburgo?
El Gobierno de Frieden, elegido en octubre de 2023, ha definido la vivienda como una prioridad para el país.
Los municipios desean ahora aumentar la proporción de edificios colectivos o viviendas bifamiliares frente a las viviendas unifamiliares. Solo 15 municipios de más de 100 disponen de un parque inmobiliario compuesto mayoritariamente por apartamentos. Entre ellos, los tres primeros son la ciudad de Luxemburgo, con un 80 % de apartamentos, Esch-sur-Alzette, con un 69,4 %, y Hespérange, con un 63,1 %.
En concreto, el parque de viviendas unifamiliares está disminuyendo. La proporción de edificios de apartamentos está aumentando en el conjunto de viviendas en construcción. Cada vez más viviendas unifamiliares están siendo sustituidas por viviendas bifamiliares o incluso por edificios de apartamentos.
Pero cuando se habla de una población de más de un millón de personas en 2050, ¿qué perspectivas hay para el futuro? Con el fin de preparar al país para acoger a estos nuevos residentes, se podría considerar la posibilidad de reducir el tamaño de las viviendas para aumentar el número de ofertas. La legislación también podría evolucionar para permitir mayores tasas de ocupación de las viviendas, por ejemplo, con el alquiler de habitaciones desocupadas.
Pero hoy en día se trata sobre todo de convencer a los propietarios para que liberen terrenos, cuando no les interesa que bajen los precios . Según un estudio reciente del Observatorio de la Vivienda, el 84 % de los terrenos potencialmente edificables son propiedad de unas cincuenta personas y empresas privadas. Las próximas leyes de finanzas deberían ir en esta dirección.
En el contexto de las recientes tendencias del mercado inmobiliario en Luxemburgo, es fundamental comprender bien los matices de la vida en el Gran Ducado. Consulte nuestro análisis en profundidad sobre cómo es realmente la vida en Luxemburgo.
Retrospectiva inmobiliaria de los últimos años
Frenazo de los precios en 2022 en Luxemburgo
Tras años de sobrecalentamiento, el año 2022 marca una desaceleración de los precios inmobiliarios, con un aumento de solo el 5,6 % en un año, muy lejos de las subidas de precios de dos dígitos observadas en años anteriores.
Descenso del número y el volumen de transacciones inmobiliarias
Las ventas de apartamentos nuevos se redujeron casi a la mitad en 2022, mientras que las de apartamentos antiguos registraron una disminución de casi el 18 %. Por su parte, los volúmenes financieros cayeron un 50,1 % en los apartamentos nuevos y un 18,7 % en los antiguos.
Aumento de los precios de los alquileres en el mercado luxemburgués
El final del año 2022 ya marca el aumento del precio de los alquileres. Los contratos de alquiler firmados en el último trimestre muestran un aumento del 8 % en un año para los apartamentos y del 6,9 % para las casas. Menos del 13 % de los anuncios de alquiler se refieren a casas y esta proporción tiende a reducirse aún más. El mercado sigue siendo muy limitado, ¿es esto garantía de un aumento aún mayor de los alquileres?
Aumento del precio de los inmuebles superior al 10 % en 2020 y 2021
El confinamiento de 2020 y la generalización del teletrabajo han marcado una vez más el aumento de los precios inmobiliarios. Estos años confirman la subida de 2019, con aumentos en los precios de la vivienda del 14,5 % en 2020 y del 13,9 % en 2021, respectivamente.
Las nuevas construcciones se multiplican, no solo en la ciudad de Luxemburgo, sino también en todo el país. Constantemente surgen nuevos proyectos (véase mercado inmobiliario). Pero estos proyectos no bastan para frenar la subida de los precios.
Los particulares buscan espacios exteriores, que se han vuelto indispensables durante el confinamiento, e invierten en sus interiores. A finales de 2021, el precio medio de una vivienda en Luxemburgo será de 1 371 000 euros.
La capital, Luxemburgo, sigue siendo muy popular y los precios se disparan, incluso en los alrededores. El norte del país es cada vez más demandado, sobre todo gracias a la Nordstrooss (autopista hacia el norte). Los precios siguen siendo asequibles. El sur sigue atrayendo, debido a los precios más bajos y a las buenas conexiones con la capital. En 2030, un tranvía rápido conectará el barrio de Cloche d'Or en Luxemburgo con Esch-sur-Alzette, pasando por Foetz, en menos de un cuarto de hora.
El aumento de los precios en el sector inmobiliario es mayor en Luxemburgo que en otros países europeos, lo que demuestra el creciente interés de los clientes por este destino.
Primera subida de los precios en 2019 en el sector inmobiliario luxemburgués
Las cifras sobre vivienda publicadas en el cuarto trimestre de 2019 por el Observatorio de la Vivienda y el Statec confirman la sensación general. Los precios inmobiliarios se han disparado durante los últimos 12 meses. ¡Las viviendas han experimentado un aumento de precios del 11 % en un año, desde el cuarto trimestre de 2018 hasta el cuarto trimestre de 2019!
Este aumento es generalizado y más o menos homogéneo entre los diferentes tipos de viviendas en venta. Los precios de las casas aumentan un +9 %, los de los apartamentos nuevos un +12,4 % y los de los apartamentos antiguos un +12,1 %. A finales de 2019, los precios se situaban en 6057 €/m² para los apartamentos existentes y en 7145 €/m² para los apartamentos en construcción.
En cuanto a las viviendas unifamiliares, en 2019 hay que desembolsar una media de 789 474 euros para adquirir una propiedad, es decir, 40 000 euros más en solo dos trimestres.
Debido al Brexit y a la llegada de trabajadores extranjeros al mercado luxemburgués, se ha acentuado el desequilibrio existente entre la oferta y la demanda de viviendas. A pesar de los numerosos proyectos en curso, la oferta futura de nuevas viviendas no sigue el ritmo del aumento de la población.
Los barrios más cotizados de Luxemburgo, como Limpertsberg, el favorito de los expatriados; Belair, un barrio elegante y tradicional; Kirchberg, para trabajar; Grund, un barrio histórico, y Merl, también tradicional, siguen siendo valores seguros. Los precios en estos barrios siguen siendo acordes. En el resto del país, el sur acelera su desarrollo. En el oeste, el municipio de Steinfort recupera su atractivo gracias a las inversiones realizadas en proyectos de infraestructura. El norte del país despierta un nuevo interés debido al desarrollo de las redes de transporte por carretera. Los precios siguen siendo más asequibles. Los municipios de Ettelbruck, Diekirch y Wiltz son hoy en día los más dinámicos.
La gratuidad del transporte público permite que los inmuebles situados cerca de las redes aumenten su valor.
2018, continuación del aumento inmobiliario en Luxemburgo
En 2018, el mercado experimentó un aumento récord del 7 % en los precios con respecto al año anterior. Según los expertos especializados en el sector inmobiliario residencial, en los últimos 10 años, este aumento fue más bien del orden del 5 %.
El aumento de los precios es especialmente evidente en el mercado de los apartamentos antiguos. En este sector, ¡el aumento ronda el 10 %! Por su parte, los apartamentos nuevos «solo» subieron un 6 % en 2018 con respecto al periodo anterior. El precio de las casas también aumentó, pero de forma menos significativa. Este crecimiento de los precios es generalizado en todo el país, especialmente en el sur, donde se está experimentando un rápido crecimiento.
El atractivo de Luxemburgo en términos de flujo de población entrante parece ser la principal explicación de este aumento de los precios. En 2018, más de 11 000 personas se instalaron en Luxemburgo, lo que representa el 1,8 % de su población total. El aumento constante de residentes ya no está en consonancia con la oferta de viviendas nuevas. En 2018 se habrían necesitado más de 6000 apartamentos adicionales para cubrir la demanda. Sin embargo, la oferta de viviendas nuevas fue de apenas 2600. Además, el bajísimo nivel de los tipos de interés bancarios ofrecidos para los préstamos favorece la demanda de adquisición de inmuebles. Esto contribuye a que los precios alcancen niveles récord.
Los precios registrados en los alquileres también aumentaron significativamente en 2018. Este aumento fue especialmente notable en los barrios de Bonnevoie, Gasperich, Merl y Belair. Solo en el barrio de la Gare se registró un aumento del 6 al 8 %.
2017: el comienzo del aumento del precio de los inmuebles en Luxemburgo
Tanto en el mercado de segunda mano como en el de nueva construcción, los precios inmobiliarios en Luxemburgo se dispararon en 2017 un 4,10 % en el caso de las casas y un 4,70 % en el de los apartamentos. Estas cifras alcanzaron un máximo del 6,10 % en el caso de los inmuebles en construcción. En ese momento, un apartamento nuevo se valoraba de media entre un 25 % y un 30 % más caro que un apartamento antiguo de la misma superficie. El precio medio de un apartamento se situaba así en 420 000 €, frente a los 690 000 € de una villa.
El informe conjunto del Observatorio de la Vivienda y el Statec (Instituto Nacional de Estadística y Estudios Económicos) es inequívoco en ese momento. El Gran Ducado parece ser un valor seguro y muy apreciado por los inversores. La gran calidad de los inmuebles y la atractiva fiscalidad hacen de Luxemburgo un país ideal para invertir. En 2017 se registró un aumento del volumen de transacciones del 12 % en todo el territorio.
Más información sobre la vivienda en Luxemburgo.
Aquí encontrará las ayudas a la vivienda disponibles en Luxemburgo
Fuente: Observatorio de la Vivienda – Liser
Crédito de la foto: Liser