Trends auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt
Planen Sie, sich in Luxemburg niederzulassen? Dann sollten Sie wissen, dass die Immobilienpreise dort aufgrund der Wohnungsknappheit strukturell hoch sind. Die Neubauten reichen nicht aus, um die steigende Nachfrage zu decken. Auch wenn die letzten Monate eine Erholung des Marktes ankündigen, kommen neue Immobilienprojekte weiterhin nur schleppend voran.
Die neuesten Immobilientrends in Luxemburg
Eine Verlangsamung im Jahr 2025?
Im Jahr 2025 ist der luxemburgische Immobilienmarkt nach mehreren Quartalen der Anpassung in eine Phase der Stabilisierung eingetreten .
Die Verkaufspreise bleiben trotz eines leichten Rückgangs bei neuen Wohnungen insgesamt stabil, während die Preise für Altbauten im Jahresvergleich weiter steigen.
Auch der Mietmarkt entwickelt sich relativ ausgeglichen, mit moderaten Schwankungen je nach Region. Es bestehen jedoch weiterhin erhebliche Unterschiede: Der Westen und das Zentrum bleiben dynamisch, während der Osten sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung einen deutlichen Rückgang verzeichnet.
Trotz dieser Gegensätze blieb der Markt das ganze Jahr über aktiv. Die Aussichten für 2026 lassen eine Fortsetzung dieser Stabilität erwarten, wobei eher mit einer allmählichen Erholung des Neubausektors als mit einem raschen Aufschwung zu rechnen ist.
Rückgang der Kaufpreise im Jahr 2023 und Stabilisierung im Jahr 2024
Die Immobilienverkäufe haben sich 2023 und 2024 deutlich verlangsamt. Es muss gesagt werden , dass aufgrund des Anstiegs der Zinssätze vielen Kaufinteressenten ein Bankkredit verweigert wurde.
In Fortsetzung des Jahres 2023 bestätigte sich in der ersten Hälfte des Jahres 2024 ein Abwärtstrend bei den Kaufpreisen. Zwar kam es im letzten Quartal 2024 zu einer Erholung der Transaktionen, doch schlug sich dies nicht in den Preisen nieder. Im Gegenteil, insbesondere die Bauträger senkten schließlich die Verkaufspreise für Neubauten.
Anhaltender Anstieg der Mietpreise in den Jahren 2023 und 2024
Auf dem Mietmarkt steigen die Mieten weiter an. Im 4. Quartal 2024 ist jedoch endlich ein leichter Rückgang der Mieten zu verzeichnen, und zwar um -3,7 % für Altbauten und -1,9 % für Wohnungen im Vergleich zum 3. Quartal 2024. Nur in der Region Centre steigen die Mieten Ende 2024 weiter an.
Immer mehr junge Berufstätige suchen heute nach Wohngemeinschaften, um die Mietkosten zu senken.
Sie möchten nicht in einer Wohngemeinschaft leben? Hier finden Sie unsere Tipps, wie Sie Ihre Wohnkosten senken können, insbesondere dank Mietzuschüssen.
Was ist vom luxemburgischen Immobilienmarkt zu halten?
Sinkende Verkaufspreise, steigende Mieten
Luxemburgzieht weiterhin nicht nur arbeitssuchende Menschen an, sondern auch einwohner mit hohem Einkommen. Diese suchen ein privilegiertes und sicheres Lebensumfeld.
Der Wohnungsmangel bleibt jedoch ein großes Problem für das Land.
Ende Dezember 2024 (Quelle: Immotop) lagen die nationalen Preise bei durchschnittlich 8.261 €/m², wobei in der Region Centre 10.599 €/m² zu verzeichnen waren. Zur Erinnerung: Die Preise hatten im März 2023 mit durchschnittlich 9.123 €/m² ihren Höchststand erreicht.
Was die Mieten betrifft, so steigen die geforderten Preise weiter an, mit einem Durchschnittspreis pro Quadratmeter von 28,79 € im Dezember 2024 gegenüber 24,91 € im Februar 2023.
Die Lage – ein entscheidender Faktor für die Preise in Luxemburg
Natürlich gibt es Unterschiede bei den Immobilienpreisen im Großherzogtum. Der Kanton Luxemburg ist nach wie vor unbestritten der teuerste. Das durchschnittliche Budget für den Kauf eines Hauses beträgt mehr als 1.000.000 Euro, was doppelt so viel ist wie im Norden des Landes. Je weiter man sich von der Stadt Luxemburg entfernt, desto erschwinglicher werden die Preise.
Im Dezember 2024 liegen die Preise pro m² im Kanton Luxemburg bei einem Kauf durchschnittlich bei 11.210 €/m² und bei einer Miete bei 32,81 €/m².
Unterschiedliche Preise je nach Art der gesuchten Wohnung
Die Fläche oder die Art der Wohnung sind entscheidende Faktoren für die Preise. Insgesamt sinken die Preise pro m² mit der Größe der Wohnung. Es stimmt, dass kleine Flächen den Investoren in die Hände spielen, die den Markt nach oben treiben.
Eine im Bau befindliche Wohnung hat einen Aufschlag von 15 bis 20 % gegenüber einer älteren Wohnung mit gleicher Fläche und am gleichen Standort. Allerdings verlieren Investoren zunehmend das Interesse an Neubauten zugunsten von Altbauten. Die Renditen sind dort in der Tat attraktiver. Die Bauträger zögern immer noch, ihre Preise nach unten zu korrigieren. Viele Bauträger mussten während dieser Zeit ihre Türen schließen.
All diese Informationen sind auch sehr wichtig, wenn Sie selbst eine Immobilie zu verkaufen haben.
Wie sehen die Aussichten für den Immobilienmarkt in Luxemburg aus?
Die im Oktober 2023 gewählte Regierung Frieden hat das Thema Wohnen zu einer Priorität für das Land erklärt.
Die Gemeinden möchten heute den Anteil von Mehrfamilienhäusern oder Zweifamilienhäusern gegenüber Einfamilienhäusern erhöhen . Nur 15 von über 100 Gemeinden verfügen über einen Wohnungsbestand, der überwiegend aus Wohnungen besteht. Darunter befinden sich die drei Spitzenreiter Luxemburg-Stadt mit 80 % Wohnungen, Esch-sur-Alzette mit 69,4 % und Hespérange mit 63,1 %.
Konkret bedeutet dies, dass der Bestand an Einfamilienhäusern zurückgeht. Der Anteil von Mehrfamilienhäusern an den insgesamt im Bau befindlichen Wohnungen steigt. Immer mehr Einfamilienhäuser werden nun durch Zweifamilienhäuser oder sogar Mehrfamilienhäuser ersetzt.
Aber wenn man von einer Bevölkerung von mehr als 1 Million Menschen im Jahr 2050 spricht, wie sehen dann die Aussichten für die Zukunft aus? Um das Land auf die Aufnahme dieser neuen Einwohner vorzubereiten, könnte eine Verkleinerung der Wohnungen in Betracht gezogen werden, um das Angebot zu erhöhen. Auch die Gesetzgebung könnte sich ändern, um eine höhere Auslastung der Wohnungen zu ermöglichen, beispielsweise durch die Vermietung ungenutzter Zimmer.
Heute geht es jedoch vor allem darum, die Eigentümer davon zu überzeugen, Grundstücke freizugeben, obwohl sie kein Interesse daran haben, dass die Preise sinken . Laut einer aktuellen Studie des Observatoire de l'habitat befinden sich 84 % der potenziell bebaubaren Grundstücke im Besitz von etwa fünfzig Privatpersonen und Unternehmen. Die nächsten Finanzgesetze sollten in diesem Sinne umgesetzt werden .
Angesichts der jüngsten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Luxemburg ist es wichtig, die Besonderheiten des Lebens im Großherzogtum zu verstehen. Lesen Sie unsere ausführliche Analyse darüber, wie das Leben in Luxemburg wirklich ist.
Rückblick auf den Immobilienmarkt der letzten Jahre
Verlangsamung der Preisentwicklung in Luxemburg im Jahr 2022
Nach Jahren der Überhitzung ist 2022 ein Rückgang der Immobilienpreise zu verzeichnen, mit einem Anstieg von nur 5,6 % gegenüber dem Vorjahr, weit entfernt von den zweistelligen Preissteigerungen der Vorjahre.
Rückgang der Immobilientransaktionen in Anzahl und Volumen
Der Verkauf von Neubauwohnungen ging 2022 um fast die Hälfte zurück, während die Zahl der Transaktionen mit Altbauwohnungen um fast 18 % sank. Das Finanzvolumen sank um 50,1 % bei Neubauwohnungen und um 18,7 % bei Altbauwohnungen.
Anstieg der Mietpreise auf dem luxemburgischen Markt
Das Ende des Jahres 2022 ist bereits von einem Anstieg der Mietpreise geprägt. Die im letzten Quartal unterzeichnetenMietverträge zeigen einen Anstieg von 8 % gegenüber dem Vorjahr für Wohnungen und von +6,9 % für Häuser. Weniger als 13 % der Mietanzeigen betreffen Häuser, und dieser Anteil tendiert weiter zur Verringerung. Der Markt bleibt sehr begrenzt – ist damit ein stärkerer Anstieg der Mieten zu erwarten?
Immobilienpreisanstieg von über 10 % in den Jahren 2020 und 2021
Der Lockdown im Jahr 2020 und die zunehmende Verbreitung der Telearbeit haben erneut zu einem Anstieg der Immobilienpreise geführt. In diesen Jahren bestätigt sich der Anstieg von 2019 mit einem Anstieg der Wohnraumpreise um 14,5 % im Jahr 2020 und 13,9 % im Jahr 2021.
Nicht nur in Luxemburg-Stadt, sondern im ganzen Land entstehen immer mehr Neubauten. Ständig kommen neue Projekte hinzu (siehe Immobilienmarkt). Diese Projekte reichen jedoch nicht aus, um den Preisanstieg aufzuhalten.
Privatpersonen suchen nach Außenbereichen, die während des Lockdowns unverzichtbar geworden sind, und investieren in ihre Innenausstattung. Ende 2021 muss man für ein Haus in Luxemburg durchschnittlich mit 1.371.000 Euro rechnen.
Die Hauptstadt Luxemburg-Stadt ist nach wie vor sehr beliebt, und die Preise explodieren auch in der Umgebung. Der Norden des Landes wird immer gefragter, insbesondere dank der Nordstrooss (Autobahn in Richtung Norden). Die Preise dort sind noch erschwinglich. Der Süden ist aufgrund der niedrigeren Preise und der guten Anbindung an die Hauptstadt weiterhin attraktiv. Eine Schnellstraßenbahn wird bis 2030 das Viertel Cloche d'Or in Luxemburg über Foetz in weniger als einer Viertelstunde mit Esch-sur-Alzette verbinden.
Der Preisanstieg in der Immobilienbranche ist in Luxemburg stärker als in anderen europäischen Ländern, was das wachsende Interesse der Kunden an diesem Standort belegt.
Erster Preisanstieg im Jahr 2019 auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt
Die im 4. Quartal 2019 vom Observatoire de l'Habitat und dem Statec veröffentlichten Zahlen zum Wohnungsmarkt bestätigen den allgemeinen Eindruck. Die Immobilienpreise sind in den letzten 12 Monaten in die Höhe geschnellt. Die Preise für Wohnraum sind innerhalb eines Jahres, vom 4. Quartal 2018 bis zum 4. Quartal 2019, um 11 % gestiegen!
Dieser Anstieg ist allgemein und mehr oder weniger einheitlich für die verschiedenen Arten von zum Verkauf stehenden Wohnungen. Die Preise für Häuser stiegen um +9 %, für neue Wohnungen um +12,4 % und für Altbauwohnungen um +12,1 %. Ende 2019 lagen die Preise bei 6.057 €/m² für Bestandswohnungen und bei 7.145 €/m² für im Bau befindliche Wohnungen.
Für Einfamilienhäuser muss man 2019 durchschnittlich 789.474 Euro bezahlen, also 40.000 Euro mehr als noch vor zwei Quartalen.
Durch den Brexit und den Zustrom ausländischer Arbeitskräfte auf den luxemburgischen Markt hat sich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärft. Trotz zahlreicher laufender Projekte kann das künftige Angebot an neuen Wohnungen nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt halten.
Die beliebten Stadtteile von Luxemburg wie Limpertsberg, das bei Auswanderern sehr beliebt ist, Belair, ein schickes und traditionelles Viertel, Kirchberg als Arbeitsviertel, Grund, ein historisches Viertel, und Merl, ebenfalls ein traditionelles Viertel, bleiben sichere Werte. Die Preise in diesen Stadtteilen bleiben entsprechend hoch. Im Rest des Landes beschleunigt sich die Entwicklung im Süden. Im Westen gewinnt die Gemeinde Steinfort dank Investitionen in Infrastrukturprojekte wieder an Attraktivität. Der Norden des Landes erlebt aufgrund des Ausbaus des Straßennetzes ein neues Interesse. Die Preise bleiben dort erschwinglicher. Die Gemeinden Ettelbruck, Diekirch und Wiltz sind heute die dynamischsten.
Durch die Einführung des kostenlosen öffentlichen Nahverkehrs steigen Immobilien in der Nähe der Verkehrsnetze im Wert.
2018: Weiterer Anstieg der Immobilienpreise in Luxemburg
Im Jahr 2018 verzeichnet der Markt einen Rekordanstieg der Preise um 7 % gegenüber dem Vorjahr. Nach Angaben von Experten für Wohnimmobilien lag dieser Anstieg in den letzten 10 Jahren eher bei 5 %.
Der Preisanstieg ist vor allem auf dem Markt für Altbauwohnungen deutlich zu spüren. In diesem Bereich liegt der Anstieg bei fast 10 %! Die Preise für neue Wohnungen stiegen 2018 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum „nur” um 6 %. Auch die Preise für Häuser stiegen, allerdings weniger deutlich. Dieser Preisanstieg ist landesweit zu beobachten, insbesondere im Süden, wo ein rasantes Wachstum zu verzeichnen ist.
Die Attraktivität Luxemburgs in Bezug auf den Zuzug scheint die Hauptursache für diesen Preisanstieg zu sein. Im Jahr 2018 sind mehr als 11.000 Menschen nach Luxemburg gezogen, was 1,8 % der Gesamtbevölkerung entspricht. Der stetige Anstieg der Einwohnerzahl steht nicht mehr im Einklang mit dem Angebot an neuen Wohnungen. Um die Nachfrage zu decken, hätten 2018 mehr als 6.000 zusätzliche Wohnungen bereitgestellt werden müssen. Das Angebot an neuen Wohnungen belief sich jedoch auf knapp 2.600. Darüber hinaus begünstigen die sehr niedrigen Zinssätze für Bankkredite die Nachfrage nach Immobilienkäufen. Dies trägt dazu bei, dass die Preise auf Rekordniveau steigen.
Auch die Mietpreise sind 2018 deutlich gestiegen. Dieser Anstieg war besonders in den Stadtteilen Bonnevoie, Gasperich, Merl und Belair zu spüren. Allein im Stadtteil Gare ist ein Anstieg von 6 bis 8 % zu verzeichnen.
2017: Der Beginn des Anstiegs der Immobilienpreise in Luxemburg
Sowohl bei Alt- als auch bei Neubauten sind die Immobilienpreise in Luxemburg 2017 um 4,10 % für Häuser und um 4,70 % für Wohnungen gestiegen. Bei im Bau befindlichen Immobilien lag der Anstieg sogar bei 6,10 %. Zu diesem Zeitpunkt war eine neue Wohnung im Durchschnitt 25 bis 30 % teurer als eine Altbauwohnung mit derselben Fläche. Der Durchschnittspreis für eine Wohnung lag somit bei 420.000 €, gegenüber 690.000 € für eine Villa.
Der gemeinsame Bericht des Observatoire de l'Habitat und des Statec (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) ist zu diesem Zeitpunkt eindeutig. Das Großherzogtum erscheint als sicherer Wert und ist bei Investoren sehr beliebt. Die hohe Qualität der Immobilien sowie die attraktiven Steuervoraussetzungen machen Luxemburg zu einem Investitionsland. Im Jahr 2017 ist ein Anstieg des Transaktionsvolumens um +12 % im gesamten Staatsgebiet zu verzeichnen.
Erfahren Sie mehr über das Wohnen in Luxemburg.
Hier finden Sie die in Luxemburg verfügbaren Wohnbeihilfen
Quelle: Observatoire de l'Habitat – Liser
Bildnachweis: Liser